法律事務所アルシエン
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不動産

不動産取引について相談したい…。
でも周りに気軽に相談できて
不動産に詳しい弁護士がいない…。

不動産に関することは、一度アルシエンにご相談下さい。

こんなお悩みありませんか?

法人の方

  • 取引が思い通りにいかないとき、トラブルが起きたときに気軽に相談したい。
  • とつぜん内容証明郵便や訴状が届いたけど、誰に相談すればよいかわからない。
  • 新しい形のビジネスを展開したいけどリスクがないか、リスクがあるとして、どうすればクリアできるのかを相談したい。
  • 取引先と交渉するために事前に法的な意見を聞いておきたい。
  • 弁護士から任意売却や相続に伴う物件情報を得たいが知り合いがいない。

個人の方

  • 突然自宅から立ち退けと言われたけど、誰に相談すればよいかわからない。
  • 不動産の売買が思い通りにいかないとき、トラブルが起きたときに気軽に相談したい。
  • 賃料や敷金をめぐって大家さんとトラブルになってしまった。
  • いま持っている不動産を有効活用したいけど、誰か専門家に気軽に相談したい。

対策内容

不動産取引に関するご相談は多種多様ですので、「これで全て解決」という定型の対策があるわけではありませんが、まず相談者様から事案や背景事情をヒアリングし、ニーズをよく伺い、権利関係を整理し、リスクを分析し、相談者様にとってベストな助言・提案をし、必要に応じて契約書やメモ等の作成、訴訟や調停などの法的手続の追行、取引先や専門家のご紹介(マッチング)を致します。
詳しくは「事例と解決法」をご覧いただければ幸いです。

担当弁護士の紹介

木村 俊将

木村俊将(東京弁護士会所属)
私は弁護士資格を取得後、かねてから興味のあった不動産業界に飛び込み、大手不動産会社の法務部に約3年間在籍しました。毎日毎日、社員の方々から様々な不動産に関するご相談を受け、共に悩み、解決する日々を過ごしました。かれこれ2000件以上のご相談に対応しました。より実務に近づきお役に立ちたいと宅地建物取引主任者の資格も取得しました(登録番号:東京、第214146号)。
企業内にいると社員の方々からのご相談に対して「法的にはこうです」とだけお答えしても足りません。法律の知識をふまえて、自分も取引をサポートする一員として「どうすれば取引がうまくいくのか」「トラブルを解決できるのか」を考え、具体的なアドバイスが必要です。このような特殊な経験から、「先生」というより「法律に詳しい業者さん」という、みなさまと近い立場でご相談に対応できるのが私の強みです。
木村俊将のプロフィール

事例と解決法(法人の方)

【事例1】契約書を数行修正しただけで2億円の違約金発生を回避したケース
Xさんは土地と建物(Zさんが住んでいる古いアパート)を、Yさんに10億円で売却する案件です。XさんとYさんは、先に売買契約を締結して、物件引渡日(3ヶ月後)までにZさんを退去させる条件で契約を締結しようとしていましたが、このままではZさんが物件の引渡日までに出て行ってくれなかったらXさんは代金の20%(2億円)の違約金を請求されるリスクがありました。そこで、Xさんの利益だけでなくYさんの利益にも配慮する形で契約書を修正し、交渉した結果、違約金の発生を回避しつつ、無事契約を成約させることができました。

【事例2】定期借家契約を締結したつもりが1億円の立退料を請求されたケース
貸主Xさんは借主Yさんに対してマンションを一棟、月額約200万円、契約期間10年で賃貸していましたが、契約の期間満了に伴い、XさんはYさんから立退料として1億円請求されました。契約書は、「定期建物賃貸借契約書」というタイトルでしたが、Xさんは契約時に、Yさんに対して借地借家法第38条2項に定めるいわゆる「事前説明書」を交付していませんでした。この状態ですと、「契約更新なし」という部分が無効となってしまいます(同条3項)。つまり、Xさんはいわゆる「テイシャク」を結んだつもりでしたが、法律的には「テイシャク」としての効力はなく、結局相当の立退料の支払いが必要となりました。契約時に専門家の適切な助言や契約書のチェックがなかったゆえに、10年後にリスクが具体化し、無駄な労力と出費が必要となったケースでした。

【事例3】土地の有効利用法の提案し、特殊な契約書を作成したケース
Xさんは所有する土地を何か短期間で有効活用できないかと悩んでいましたので、屋台等を使ったイベント会場を運営する会社をご紹介しました。ここで注意が必要で、土地を貸すとき、うっかりすると建物を所有する目的の賃貸借契約として、30年間継続する借地権が発生してしまいます(借地借家法第3条)。そこで、「一時使用土地賃貸借契約」というやや特殊な契約書を作りました。単に「一時使用」というタイトルをつけても足りず、いろんな作り込みが必要です。このケースは、土地の有効利用方法を一緒に考え、提案し、お客様同士のビジネスマッチングをし、予想されるリスクを回避した契約書を作成する、というパッケージでお力になったものでした。

【事例4】建物の立ち退きと物件売却とをセットで支援したケース
Xさんは土地と家屋を所有していました。家屋には借主Yさんが住んでいましたが、ずっと賃料を滞納していました。Xさんは実は以前からこの土地と建物を売却したかったのですが、Yさんを追い出すことができず、また不動産業者を知らなかったため、売るに売れなかったそうです。そこで、私はYさんの立ち退き、金融機関との調整、契約を有利に進めるための助言、契約書の作成等を担当し、不動産業者さんに買手の探索等の媒介業務を依頼し、税金関係は親しい税理士に、登記関係は親しい司法書士に、それぞれ依頼しました。結局、Yさんには早期に退去してもらい、物件は良い価格で売れ、Xさんにご満足いただけました。このケースは、現状では売れない「ワケあり物件」を売れる状態にし、さらに業者さんや他の専門家のネットワークをフル活用してお力になったものでした。

事例と解決法(個人の方)

【事例1】売主が不動産を引き渡してくれなかったケース
Xさんはマイホーム用の土地を探していて、ちょうどよいものをYさん(不動産会社)から買うことにしました。
売買契約を締結し、ローンを組んで、あとは決済引渡し待ちの状態だったのですが、突然Yさんから契約条件の変更を求められました。仲介業者からは「この条件変更に応じなければ契約はなかったことになり、違約金も発生しない」と言われました。Xさんは不動産取引に関しては素人でしたので、それを信じそうになりましたが、やっぱり納得できないと相談にみえました。私はXさんの代理人としてYさんに対して違約金を請求し、交渉をしました。幸いYさんは悪い会社ではなく、契約書通りの違約金を払ってもらう形で無事解決しました。

【事例2】大家さんから立ち退きを求められたケース
XさんはYさん所有の家屋を期間5年、家賃月額30万円で借りました。契約してから2年ほどしたところで、XさんはYさんから突然、「この家は建て壊してマンションにしたいから出て行ってくれ」と言われました。もちろんXさんはちゃんと家賃を払っていました。Xさんは「家族で住んでいるので急に出て行ってくれと言われても困る」と断ったのですが、その後もYさんや得体の知れない業者からしつこく電話や訪問を受けて精神的に参ってしまいました。XさんはYさんに対して立退料を請求できるのか、できるとしていくら請求できるのか分からず、またYさんらからの電話等に対応する煩わしさから、相談にみえました。私はXさんの代理人としてYさんと交渉して、立退料や引越代として500万円を支払ってもらうことができました。

【事例3】土地の有効利用法の提案し、特殊な契約書を作成したケース
Xさんは所有する土地を何か短期間で有効活用できないかと悩んでいましたので、屋台等を使ったイベント会場を運営する会社をご紹介しました。ここで注意が必要で、土地を貸すとき、うっかりすると建物を所有する目的の賃貸借契約として、30年間継続する借地権が発生してしまいます(借地借家法第3条)。そこで、「一時使用土地賃貸借契約」というやや特殊な契約書を作りました。単に「一時使用」というタイトルをつけても足りず、いろんな作り込みが必要です。このケースは、土地の有効利用方法を一緒に考え、提案し、信用できる方をご紹介し、予想されるリスクを回避した契約書を作成する、というパッケージでお力になったものでした。

【事例4】建物の立ち退きと物件売却とをセットでお力になったケース
Xさんは土地と家屋を所有していました。家屋には借主Yさんが住んでいましたが、ずっと賃料を滞納していました。Xさんは実は以前からこの土地と建物を売却したかったのですが、Yさんを追い出すことができず、また不動産業者を知らなかったため、売るに売れなかったそうです。そこで、私はYさんの立ち退き、金融機関との調整、契約を有利に進めるための助言、契約書の作成等を担当し、不動産業者さんに買手の探索等の媒介業務を依頼し、税金関係は親しい税理士に、登記関係は親しい司法書士に、それぞれ依頼しました。結局、Yさんには早期に退去してもらい、物件は良い価格で売れ、Xさんにご満足いただけました。このケースは、現状では売れない「ワケあり物件」を売れる状態にし、さらに業者さんや他の専門家のネットワークをフル活用してお力になったものでした。

よくある質問と答え

Q

周りにも法律事務所があるけど、ほかの法律事務所とどこが違うのですか?

A

プロフィールで記載しましたとおり、「不動産業界出身の弁護士」が対応します。不動産関係のご相談に対応した件数、携わった案件数が多いのはもとより、「不動産をめぐるトラブルを予防したい、解決したい」という想いは誰にも負けません。

Q

任意売却案件等に伴う物件情報はありますか?

A

法律事務所アルシエンでは、破産案件や相続案件なども数多く扱いますので、その際に物件の売却が必要となることが多いです。また資産の有効活用を相談されるケースも多いので、不動産関係の事業者様のお力を拝借する場面も増加しております。

Q

不動産も関係するが相続や破産関係の相談でもよいですか?

A

はい、法律事務所アルシエンには相続や破産関係に強い弁護士がおりますし、所内で協力してお力になります。

Q

弁護士に相談すべきことなのかわからないのですが。

A

どうぞお気軽にご相談くださいませ。法律事務所アルシエンは不動産関係の事業者だけでなく、税理士、司法書士、不動産鑑定士、一級建築士、不動産コンサルタントなど様々なネットワークを有していますので、みなさまのニーズに合わせて適切な方をご紹介します。

Q

料金はやはり高いのですか?

A

料金については、末尾に記載のとおり、客観的な基準に基づいて算出しておりますが、業務の難しさやみなさまのご事情、ご要望に応じて柔軟に対応します。

料金

通常の法律相談については1件(一時間程度)あたり20,000円(税抜き)です。
「気になるので少し聞いてみたい」という方のお問い合わせも大歓迎ですので、お気軽にご相談ください。

よくご依頼いただく法律事務についての費用の算定基準について記載します。これらの算定基準は、料金の客観性をもたせるために、弁護士会の報酬規定(現在は廃止されております)のものをベースとしておりますが、業務の難しさやみなさまのご事情、ご要望に応じて柔軟に対応いたします。

報酬の算定基準表

料金については、末尾に記載のとおり、客観的な基準に基づいて算出しておりますが、業務の難しさやみなさまのご事情、ご要望に応じて柔軟に対応します。

経済的利益の額(債権額) 着手金(税別) 報酬金(税別)
300万円以下の場合 8% 16%
300万円を超え
3,000万円以下の場合
5%+9万円 10%+18万円
3,000万円を超え
3億円以下の場合
3%+69万円 6%+138万円
3億円を超える場合 2%+369万円 4%+738万円

立ち退き対応

実現した立退料を経済的利益の額として、上記の算定基準表に当てはめます。
(例えば実現した立退料が500万円の場合、着手金34万円、報酬金68万円となります。なお、立ち退きのケースですと、ご相談いただいた時点ではいくらの立退料を実現できるのか明らかではないので、例えば最初に着手金20万円だけいただいて、残りを業務が完了した時点でお支払いいただく、というような柔軟な対応をしております。)

不動産の明け渡し(例えば賃料を滞納している借主の追い出し)

不動産の時価相当額を経済的利益の額として、上記の算定基準表に当てはめます。
(例えば明渡しの対象となる不動産の時価が1,000万円の場合、着手金59万円、報酬金118万円となります。
なお、ご依頼時に資力に乏しい方でも、例えば不動産の明け渡しと売却をセットで考えられている場合、弁護士費用を売却完了時に売買代金からお支払いいただく、というような柔軟な対応も可能です。)

賃料滞納

滞納金額を経済的利益の額として、上記の算定基準表に当てはめます。
(例えば300万円の賃料滞納があった場合、着手金24万円、報酬金48万円となります。)

賃料増減額請求

滞増減額(現行賃料との差額)の7年分を経済的利益の額として、上記の算定基準表に当てはめます。(例えば月額賃料を1万円増額又は減額させる場合、着手金67,200円、報酬金134,400円となります。)
なお、不動産鑑定士に鑑定評価書の作成を依頼する場合は別途費用がかかります。)

契約書や専門家意見書の作成

ご依頼の特殊性、難易度、調査量に応じて柔軟に対応しますが、通常は1件あたり10万円から20万円で作成致します。